摘要：外币汇兑净亏损17.3亿元，2022年同期该指标亏23.9亿元（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

中国海外发展在房地产行业的地位那是响当当的。

【资料图】

在特殊的房地产行情和经济周期之下，2022年，中国海外发展的经营状况也出现了罕见下滑。

日前，中国海外发展发布了其2023未经审计的中期业绩公告。和大形势一样，营收、利润指标继续下滑。今天的“房企中报”，杠杆地产就来说说中国海外发展。

1、营收、净利继续下滑

首先，中期业绩公告一开篇，中国海外发展就提到，2023上半年，其集团系列公司合约物业销售金额上升30.1%，至1801.8亿元。相应已售楼面面积为804万平米，同比上升28.3%。

央企中国海外发展是不一样，不仅增长，而且录得如此高的增速。当然，这和2022年的特殊背景有关系。

即便如此，大部分民营房企销售2023年并没有好转，还在继续下跌，少数除外。

中期业绩公告披露，2023上半年，中国海外发展取得891.60亿元的营收，应该说是很高的，当然以前更高。比如2022年同期营收超1000亿元，2021年同期也是，如今的半年营收基本只比2020年同期略高。

也就是2023上半年，中国海外发展的营收相较于2022年同期下滑了10来个点。

应该说这个下滑比例不算很高，还有稍微更高的。

比如同期的归属净利润为134.90亿元，2022年同期为167.43亿元，同比下滑超17%。杠杆地产去翻了一下2021年同期归属净利润超200亿元，2020年同期也是超200亿元，2019年同期亦是如此。

如果这样看，2022年以来，中国海外发展的利润状况确实不理想。这和大环境关系很大，2023上半年的继续下滑，也算是情理之中。

利润下滑之后，中国海外发展的每股基本盈利1.23元，2022年同期1.53亿元。

尽管利润下滑了不少，中国海外发展依旧是2023中报分红不多的房企。

董事局宣布派发截至二零二三年六月三十日止六个月之中期股息每股港币35仙，金额约为人民币3,524,252,000元。中期股息按简明综合财务报表通过日之已发行普通股股份数目计算，并未于简明综合财务报表反映作应付股息。

总的分红金额还是不少，超35亿元。

对了，2023上半年，中国海外发展的毛利率为22.61%，2022年同期为23.46%。2021、2022全年看，毛利率都在21-23%左右区间，而在此之前的年份，除了个别年份，基本都在30%以上。

即便是个别低于30%毛利率的年份，也是接近30%的。这说明，近2年的地产形势，对中国海外发展这样的最能赚钱的房企，也造成了很大影响。

2、财务费用略有升高，扩投资令人震惊

营收下滑同时，杠杆地产注意到，2023上半年，中国海外发展的总财务费用52.41亿元，2022年同期为48.42亿元；减资本化金额46.93亿元后，为5.48亿元，2022年同期为5.26亿元。

应该说，财务费用的控制还是很不错。

央企、有钱就是好，2023上半年，尽管市场波动下行，不确定性增强，中国海外发展及系列公司依旧拿地，新增土地储备16宗，总购地金额414.3亿元，新增总货值717.0亿元——看到这一组数字，有没有震惊到。

其中，中国海外发展新增土地储备13宗，购地金额人378.8亿元，新增货值641.8亿元。北上广深四个城市的新增货值占比比44.7%。

在中期业绩公告中，中国海外发展说，密切追踪相关并购机会。

2023上半年，该司在中国内地11个城市收购13幅土地，新增总楼面面积为190万平米（权益面积188万平米），总地价378.8亿元（权益地价377.3亿元）。

截至2023年6月末，中国海外发展系列公司土地储备为6096万平米。

和营收下滑不同，中国海外发展的商业物业收入较快增长，2023上半年实现收入29.5亿元，同比增长11.3%。中国海外发展系列公司10个商业物业，在2023上半年投入运营，包括3座写字楼、4座购物中心、3栋长租公寓。

2023上半年，中国海外发展的分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.8%，费效比行业领先。加权平均融资成本为3.54%，融资成本处于行业最低区间。

截至2023年6月末，中国海外发展的资产负债率为58.3%，净借贷比率为37.7%，继续保持在“绿档”。中国海外发展总借贷2515.5亿元，持有银行结余及现金1142.1亿元。

看到这些数字，更加明白为什么这么艰难的背景下，中国海外发展还可以大规模拿地。

3、不缺钱、外币汇兑净延续大额亏损

中国海外发展的中期业绩公告认为自己整体的财务状况理想。

截至2023年6月末，该司的流动资产净值为3622.3亿元，流动比率2.2倍。三大国际机构给予其行业领先及稳定的信用评级，惠誉A-/稳定、穆迪Baa1/稳定、及标准普尔BBB+/稳定。

中国海外发展比较厉害的一点是，境内外双融资。2023上半年，该司境内外债务资金流入合共364.5亿元，提早或到期归还债务582.4亿元。

2023上半年，中国海外发展有息借贷有所下降，有效控制了各项资金成本。销售回款1202.7亿元，其他经营回款64.5亿元，总经营回款1267.2亿元。

同期，资本支出655.4亿元，其中土地成本296.6亿元，建安支出358.8亿元。截至2023年6月末，未付地价236.0亿元。2023下半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券合共156.2亿元。

截至2023年6月末，中国海外发展的银行及其他借贷1573.4亿元而担保票据及公司债券则为942.1 亿元，上文杠杆地产写过，总借贷2515.5亿元，其中一年内到期的借贷478.6亿元，占总借贷的19.0%。

总借贷当中，人民币占63.6%、港币占22.0%、美元占14.0%、英镑占0.4%，定息借贷占整

体有息总借贷50.3%，其余为浮息债项。

以中国海外发展1142.1亿元的现金，加上未动用银行授信额度503.6亿元，可动用资金达1,645.7亿元——短期债务显然无忧。

债务可控，但是也有一点小插曲。

尽管在国内融资利率很低，财务稳健，但2023上半年，因为市场汇率波动，中国海外发展录得外币汇兑净亏损人民币17.3亿元，2022年同期该指标为亏损23.9亿元。

看上述2个数字，是不是也挺震惊的。

本文未标注出处的财务图表，均源自中国海外发展有关公告，特此说明并致谢

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