最近人才房的热度太高了，特别是2月28日深圳官宣人才房条件放宽。

单身满三十周岁的本科生再加三年社保就能上车，如果以家庭的名义申请，非深户的配偶(在深交社保）和孩子也能作为共同申请人，户籍要求降低。

(资料图片仅供参考)

虽然只能被列为第二梯队选房，但有机会就是幸运的。

毕竟2023年第一批人才房，也是深圳可售人才房窗口期缓缓关闭的开始。

作为卖一套少一套的关门产品，政府拿出足够诚意留住人才，也是深圳年轻人在深圳乐业安居的重要途径。

昨日，华发新城（备案名：新城华苑）2712套房源开始申购，再掀起一波人才房关注度。

毕竟从片区价值到项目配套再到产品，华发新城都脱颖而出。

华发新城是前海·华发冰雪世界的人才房板块， 它位于 西部 中 心，汇集会展新 城、海洋新城、华发冰雪城、宝安国际机场、海上田园5 大 顶 级 规 划， 会 展 经济 、冰雪 文旅等深圳重要产业都将在这里融会贯通发展，未来可期。

还坐拥5大家门口城市顶级配套：

由深圳宝安国际机场、地铁20号线、12号线等4条地铁线路、 穗莞深等 4条城际轨道、沿江等4条高速、滨江大道、外环2条快速路以及 宝安大空港等2 个码头共同构成家门口的六维交通，快速通达全球。

下楼即享7000㎡社区商业，举步即达10万㎡主题商街，近享百万级商圈。

还有家门口的优质教育， 小区配建18班幼儿 园、72班九年一贯制新校。

以及家门口的冰雪世界，有 全球最大室内滑雪场。

另外，社区园林就有约7.4万㎡、还有约3.6万㎡的中央绿轴、约1万㎡的街心公园，这样量级的配套，放在商品房社区也很难得。

想象一下，在繁华大城里，出门有地铁、孩子步行即可就学；老人可以在楼下公园里晨练、运动，拥有自己的社交圈；你也可以约三五好友，一起滑雪、观影、逛街，一家人对美好生活想象都将在这里实现。

▲深圳前海·华发冰雪世界整体效果图

我们交流群里的不少网友已经提前陷入焦虑：眼看快开盘了，足足近3000套房源，该怎么选房呢？

事实上，根据我们观察，买新房的同学，在开盘前的确可能是最纠结的。

因为研究哪栋楼、哪套房源是性价比最高的、景观最好、采光最好的，是一个大学问。

特别是大盘、热点楼盘，房源量大、现场人员多、选房时间短，更是要提前做好功课。

作为深圳zui靠谱房产媒体之一，我们已在第一时间扒到了华发新城一房一价表！

接下来，我们更为粉丝们独家揭秘，最优的选房策略！

买房是头等大事，提前准备，才能更感安心！

华发新城取证

人才房中的“网红”盘

根据公告信息，华发新城本次首批推售2712套房源，其中建面约71㎡户型有1968套，建面约88㎡户型744套。

配售均价为30482元/㎡，单价2.67-3.23万/㎡，总价约190万/套起。

按照首套3成、4.6%的贷款利率、30年贷款期限计算，月供约6818元。

这也就意味着首付约57万、月供约6818元，就有机会上车“大前海圈”的灵动两房，自己稍加改动一下，就是三房。

如果使用公积金和商业组合贷款的方式，月供更低，约6047元。

即使在老家或者其他城市有过房产，还可以考虑使用纯公积金贷款，虽然首付比例提高了，但纯公积金贷款90万，每月仅需还款约3843元。而这个价格可能只够在南山租个开间。

事实上，华发新城的产品力和高性价比已经吸引到买房人的极大关注。

2月11日，项目展示中心和展示空间开放首个周末，一天就吸引了数千批购房者到访，之后每周末举行的分享活动现场也都是人头攒动，说它是人才房中的现象级网红盘，当之无愧。

▲2月11日展示中心现场图

具体来看，本次推出的房源位于华发新城的01和02地块，共14栋楼。

虽然房源量看起来很多，可一旦按照房源的独特性来划分，符合需求的房子事实上非常少，可以说是稀缺。

比如这次华发新城推出的近3000套房源，东南向看河景的两房仅有224套，在人才房两房如此稀缺、又如此抢手的情况下，如果能成功选到，一定是运气爆棚。

▲首批推出房源中，有3个项目的两房房源率先售罄。

另外，东南向看河景的三房更加稀缺，仅有56套，如果喜欢也要早早想好意向楼层和备选楼层，以免到时候选不到。

解密一房一价表！

一起科学“捡漏”

在看价格表之前，我们先明确捡漏的本质：

它不等于价格最低，

而是用和别人一样的价钱，买到自己觉得更值得的东西。

或者用比别人贵1%的钱，买到优秀2%的东西。

或者用比别人便宜2%的钱，买到只有1%缺点的东西。

在这近3000套房的价格表里，我们会发现，至少有4个因素，影响了开发商的定价。

实际上，不仅是华发新城，你在其他项目的价格表里，也会发现几乎相似的规律。

◎朝向

在传统的认知里，坐北朝南是习惯上的最优。

但基本只出现在体量相对较小、户型较大、不太在意得房率的豪宅项目上，近年来已经非常少见。

一旦套数增加、户均面积进入120㎡以下，为了提高得房率，让更多单位有更好的通风和采光，通常会在规划时，做些角度扭转，来求得各家通风采光总和的最大化。

但是在深圳，有少许不同。

深圳显然不是一个缺阳光的地方，所以除了正南，东南、西南也都是深圳人的心头好。

◎楼层

按照深圳习惯，“天地层”往往定价最低，也就最低楼层和最高楼层往往单价比较低。

主要是因为大家觉得楼层太低没景观，顶楼又担心太热和漏水。

我反倒觉得这两个楼层值得大家认真考虑。尤其是春节前有天去到我家顶楼邻居那里拿东西，发现她种了一个小花园，还有一棵柠檬树，狗子也逛得怡然自得。

做好防水措施和保温板，就能解决大部分问题，得到的快乐却是其他楼层难以想象的。

1楼是架空层，住宅从2楼起，所以2楼价格也低。

但是真正一个小区住到成熟阶段，会发现2楼、3楼，其实是很舒服的，4楼有时候都嫌太高了。

园林的风景，就在餐厅窗外，那种假装住在花园里的“沉浸式”体验，有时候也是高区羡慕不来的。

仔细看华发新城定价表，顶层和底层价格都便宜了不少。

从总价上看，底层比中间楼层便宜差不多12万，差出一辆代步车；

顶层和次顶层也能差出9万，只差一层，软装加家电的钱都省出来了，这个漏真的值得捡。

当地文化对定价的影响也很大。

比如，在内地喜欢8，所以18层也是好楼层，但广东人是不喜欢的。

在华发新城的定价里也是这样，18层，还有历来不被待见的4层、14层、24层价格也会更低。不过如果4是你的生日，或是幸运数字，那就自带省钱体制了。

▲04-02地块1栋1单元2-29楼单价折线图。2层最便宜，顶层和次顶层价差大，特殊楼层18层、4层、14层、24层单价低。

比如14和15层单价相差500元/㎡，总价差出4万上下，用来买买家电足够了，并且实际居住感受上并没有差异。

◎景观

和很多项目相比，华发冰雪世界有特殊的一面，那就是两侧滨水，其中一侧给了室内滑雪场，一侧给了华发新城。

在价格表里也会看到，想每天看着白鹭河吃饭，还是需要一点成本的。

尤其是临河一线单位，有无敌河景，可谓是华发新城里的VIP席位，当然价格也明显高于同楼层的其他单位。

但是！在仔细研究中，我们发现了开发商在定价上的一个bug。

你敢信，部分河景房的价格居然没有标高！

这对于买房人来说，无疑是惊喜！

这些单位虽然不在一线临河的位置，但稍稍扭转的角度，也可以看到河景，甚至由于整个小区前面没有遮拦，就连很低的楼层，都能看到河，比如样板房所在的2楼。

这些单位都有机会省掉河景的钱，买到有河景的房，这部分我们将在下文揭秘。

仔细研究规划图，实际上除了这侧河景，华发新城还有少量楼栋，和规划中的1万㎡绿芯公园接壤。

如果家里有上学的娃，紧邻学校也是很好的选择，而且下楼过条内部路就是公园，以后散步、遛狗都很方便。

规划中的幼儿园和学校，也在这边，虽然不算是看着孩子走进校门的“娃景房”，但也是少走一步是一步。

五种好房子

你会选哪个？

摸清了定价逻辑，到底该怎么选呢？

没有错的房子，只有买错的房子，最关键是要从自己的需求出发。

我们大概梳理出五种不同需求的人可能更喜欢的房子，套数也统计好了，大家记得提前把喜欢的圈出来。

▲楼栋分布示意图，仅供参考。

◎需求1：追求河景生活

如果你追求河景生活，又喜欢东南朝向，那么这些房源适合你，不仅正对白鹭河，采光也很好。

不过三房仅有56套，两房224套。

东南三房56套: 04-01地块1栋1单元04户型；04-02地块1栋1单元04户型。

东南两房224套：04-01地块1栋1单元05/06户型、4栋2单元06/07户型；04-02地块1栋1单元05/06户型、6栋2单元06/07户型。

当然如果你不介意朝向，东北向看河景有112套，都是两房，与东南朝向相比，同样楼层，每平米便宜近2000元，总价便宜近14万，分分钟省出一辆代步车。

东北两房112套：04-01地块4栋2单元04/05 、04-02地块6栋2单元04/05。

◎需求2：公园爱好者

如果你是公园爱好者，想要推窗见绿，喜欢恬静的生活。

正巧你的阳台上种满了植物，采光被列入你的首选项，那么下面的房源很适合你。

推窗是华发新城7.4万㎡的主题园林，尽显优越景观，朝向东南， 两房仅320套。

两房320套：04-01地块1栋2单元05/06户型、2栋1单元05/06户型、2栋2单元的04/05户型；04-02地块1栋2单元05/06户型、2栋05/06户型。

如果想要性价比更高，还可以看看04-02地块的5栋01/02户型，西南朝向，面向1万㎡街心公园，仅仅64套。

◎需求3:不花河景钱，买到河景房

前文已经提到，临河一线单位，因为有无敌河景算是华发新城里的VIP席位。

而我们发现了一个bug，就是部分楼栋，有机会省掉河景的钱，买到有河景的房。

不过仅有192套房源。

这些房源不仅能看到河景，还能看到花园景观，同时还是东南朝向，价格每平方米捡漏600元，可以说是这次发现的最佳彩蛋了。

两房128套：04-01地块 1栋2单元05/06户型、04-02地块1栋2单元05/06户型。

三房64套：04-01地块4栋1单元04、04-02地块6栋1单元04。

◎需求4: 不介意楼层的来捡漏

如果你和我一样，对楼层数字无感，这个漏你一定要捡。

查看一房一价表，发现不止有9个楼层可以捡漏，其中2层和顶层捡漏空间最大。

比如你追求河景生活，但是不介意楼层，其实选择2楼也没有遮挡，比3楼单价就低了830元，比6楼单价低了1420，总价轻松差出10万＋，性价比拉满。

但是如果你担心2楼会吵，那我建议你还可以选择顶层，视野很开阔，性价比也很高。

以04-02地块，1栋1单元为例，顶楼和次顶楼单价相差1300左右，总价相差大概9万。

另外， 4、5 、14、18、24这五个楼层，性价比都很高，特别是对于喜欢中间楼层的人来说，14、18、24楼都是不错的选择。

比如同样的户型和朝向，24层比11层还便宜，而14和15层单价相差500元/㎡，总价差出4万上下，但是实际上居住体验基本无差别。

以后进入二手房市场，楼层也不是价差形成的主要原因，户型、甚至装修风格都比楼层更加重要。

◎需求5：追求极致低价

如果你预算有限，但不想错过这次6折买房的机会，追求极致性价比，可以重点关注以下房源：

两房128套：04-01地块2栋2单元01/02、3栋1单元01/02。

都是比较笋的房源，性价比高，单价几乎都在2.9万以下，一共128套，可以结合自己的需求筛选适合的房源。

最后，附上本批总价最低的20套房和单价最低的20套房，供大家作为选房参考。

2）本批单价最低的20套房

“N+1”可变户型

会成长的好房子

最后再陪大家一起过遍户型。

◎71㎡户型

客餐厅一体的整体结构，给整个家庭留出足够的集中收纳空间。

当然更大的优势在于它的灵活多变。

有机智的网友已经做出设想好的改造图，分享在群里。

卧室2，在未来二宝出生的时候，可以从凸窗的位置，分隔成两间独立卧室。

在只有一个宝贝的时候，也可以分隔出来，当作一个独立的书房或是工作间。

毕竟，这三年来，大家突然发现原来很多工作都可以在家里完成。

超大的阳台，我肯定会留下来，但网友也准备改成卧室，估计是个四口之家，不过灵动的空间，随你喜欢。

◎85㎡户型

85㎡对于三代同堂的家庭来说，是更好的选择。

如果符合三房的条件，建议必冲三房，毕竟一个家庭享受城市红利、6折买房的机会可能只有这一次。

本身已经是双套房设计。除了主卧套房外，卧室2组合公卫，老人住就很方便。

主空间采用互动性和实用性都很强的LDKB——厨房、客厅、餐厅、阳台一体设计。

整个空间通透宽敞，在厨房里忙碌的爸爸或是妈妈，也可以轻松关照到在餐厅写作业的孩子，或是和坐在客厅的朋友们聊上几句。

餐厅凸窗和宽敞的阳台，都是很能给生活增加亮点的小空间。

把餐厅的凸窗改造成简单的餐边柜，放上马卡龙色的烤面包机、咖啡机，最平常的日子都变得温柔可爱。

宽敞的阳台，除了日常晾晒，放一架健身器，砌一座MINI花园，或是摆一个猫爬架。

花多一点心思，未必需要很多钱，生活也能日渐丰盛起来。

结束语

买房是大事，除了我们总结出来的攻略，也强烈建议大家抽时间去现场看看。

事实上你在纠结的大部分问题，都可以通过去现场解决。

不管你的问题是人才房能不能买，还是这个人才房能不能买。

抓住机会，不仅仅是去看样板房，尽量找到自己想要买的那一栋，那一个朝向，把自己在意的部分，比如去地铁站的距离，能不能看到心仪的河景，到学校的距离等等，都现场感受一遍。

毕竟，那里将承载着你未来的深圳生活。

来了，就是深圳人。

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